Le marché de la location meublée, en particulier celui des locations touristiques de courte durée, est en pleine mutation. Face à une pénurie de logements de plus en plus importante et à des prix de loyers en constante augmentation, le gouvernement français semble déterminé à durcir la fiscalité de ce type de location dès 2025. L’objectif : rééquilibrer le marché locatif et inciter les propriétaires à privilégier la location longue durée.
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Un contexte de crise du logement
La multiplication des plateformes de location de type Airbnb a conduit à une explosion de l’offre de meublés touristiques, au détriment des locations classiques. Entre 2019 et 2023, le nombre de logements proposés sur ces plateformes a augmenté de 40% en France, passant de 855 000 à 1 190 000. Cette tendance est particulièrement visible dans les zones tendues, où la demande locative dépasse largement l’offre.
À Paris, par exemple, l’offre de meublés touristiques dans le 3e arrondissement est 25 fois plus élevée que celle des logements classiques. Dans la Drôme, à Die, on ne compte que 5 logements disponibles à la location classique contre une centaine sur les plateformes de tourisme. Cette situation a un impact direct sur l’accès au logement pour les habitants, notamment les jeunes actifs et les familles modestes, qui se retrouvent confrontés à une pénurie de logements abordables.
Une fiscalité avantageuse pointée du doigt
Jusqu’à présent, la fiscalité des locations meublées était nettement plus avantageuse que celle des locations nues, ce qui a contribué à l’essor des locations touristiques. En effet, les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 71% sur leurs revenus locatifs, contre 50% pour les meublés non classés et seulement 30% pour les locations nues.
Cette différence de traitement fiscal a encouragé de nombreux propriétaires à privilégier la location meublée touristique, jugée plus rentable. Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) offrait également des avantages fiscaux attractifs aux propriétaires de meublés, accentuant encore l’écart de rentabilité avec les locations classiques.
Vers une harmonisation fiscale
Pour répondre à la crise du logement et rééquilibrer le marché locatif, plusieurs réformes fiscales sont envisagées. La proposition de loi « anti-Airbnb », portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, prévoit notamment de réduire l’abattement forfaitaire des meublés de tourisme classés de 71% à 50% et de l’aligner sur celui des meublés non classés.
L’abattement forfaitaire des meublés non classés a également été abaissé de 50% à 30%, le même niveau que pour la location nue. Par ailleurs, les députés ont adopté un amendement visant à assujettir la location de meublés de tourisme à la TVA, sauf si le bien est la résidence principale du bailleur. Cette mesure vise à rencherir le coût de la location touristique et à la rendre moins attractive.
En parallèle, les parlementaires ont décidé d’augmenter l’abattement forfaitaire de la location nue. Cependant, ils n’ont pas encore trouvé d’accord sur le niveau de cette hausse : les députés souhaitent la porter à 50%, tandis que les sénateurs proposent 40%.
Choisir le bon statut juridique
LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont particulièrement concernés par ces changements fiscaux. L’une des mesures phares du projet de loi de finances pour 2025 est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la cession d’un bien loué en meublé non professionnel. Cette mesure vise à supprimer un avantage fiscal dont bénéficiaient les LMNP et qui, selon le gouvernement, encourageait la location meublée de courte durée au détriment de la location nue.
Face à cette complexification du cadre fiscal, le recours à un expert-comptable LMNP devient indispensable pour les propriétaires de locations meublées, notamment les LMNP. Un expert-comptable pourra les conseiller sur le choix du régime fiscal le plus avantageux, les aider à optimiser leur déclaration de revenus locatifs et à anticiper l’impact des nouvelles mesures fiscales sur leur situation.
Investir en SCI
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée pour l’investissement immobilier locatif. Elle permet de détenir un bien immobilier à plusieurs et de faciliter sa transmission. La SCI peut également offrir une certaine protection du patrimoine personnel des associés.
L’impact des nouvelles mesures fiscales sur les locations meublées détenues en SCI devra être analysé au cas par cas, en fonction du régime fiscal choisi par la SCI et de la nature des locations (courte ou longue durée).
Conclusion
L’année 2025 s’annonce comme un tournant pour la fiscalité des locations meublées en France. Les mesures envisagées visent à freiner l’essor des locations touristiques de courte durée et à favoriser la location longue durée, afin de répondre à la crise du logement.
Il est important pour les propriétaires de locations meublées de se tenir informés des évolutions législatives et fiscales en cours et de consulter un expert-comptable pour adapter leur stratégie d’investissement et optimiser leur situation fiscale.
