En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux pour la déduction de certaines dépenses liées à la gestion et à l’entretien de vos biens immobiliers. Toutefois, il est nécessaire de bien distinguer entre les travaux qui peuvent être directement déduits en tant que charges et ceux qui doivent être amortis.
Travaux déductibles en LMNP
Les travaux déductibles en LMNP sont principalement ceux qui visent à maintenir ou à remettre en état le bien immobilier sans modifier sa structure ou sa consistance. Voici les principales catégories :
- Travaux d’entretien et de réparation :
- Entretien courant : Il s’agit des petites réparations et de l’entretien régulier du bien immobilier (exemple : réparation de fuites, peinture, remplacement de petits équipements).
- Réparations : Travaux visant à maintenir ou à remettre en état l’immeuble sans en modifier la structure (exemple : remplacement de fenêtres, rénovation de la toiture sans changement de charpente).
- Travaux de rénovation :
- Travaux destinés à moderniser le bien immobilier sans en modifier la structure ni la consistance (exemple : modernisation de la cuisine, de la salle de bains).
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) :
- Les frais engagés pour réaliser un DPE, obligatoire avant la mise en location, sont déductibles.
Comment déduire les travaux en LMNP ?
Charges déductibles
Pour que les travaux soient déductibles en tant que charges, ils doivent être :
- Réalisés sur un bien destiné à la location meublée.
- Correspondre à des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration n’affectant pas la structure de l’immeuble.
Les charges déductibles viennent réduire directement le résultat imposable de l’activité de location meublée. Voici comment procéder :
- Enregistrement des charges : Vous devez enregistrer ces dépenses dans votre comptabilité comme des charges d’exploitation.
- Déclaration fiscale : Ces charges seront reportées sur votre déclaration fiscale (formulaire 2042 C PRO, en particulier pour le régime réel).
Amortissement des travaux
Les travaux qui modifient la structure du bien ou augmentent sa valeur sont considérés comme des investissements et doivent être amortis. Voici quelques exemples de travaux devant être amortis :
- Travaux de reconstruction : Modification de la structure porteuse du bâtiment.
- Travaux d’agrandissement : Ajout d’une nouvelle pièce ou extension de la surface habitable.
- Travaux de transformation : Transformation d’un local commercial en habitation.
Amortissement : L’amortissement consiste à répartir le coût des travaux sur leur durée de vie estimée. Voici comment procéder :
- Enregistrement de l’immobilisation : Les travaux sont enregistrés dans votre comptabilité en tant qu’immobilisation.
- Calcul de l’amortissement : Chaque année, une partie du coût des travaux est passée en charge selon un plan d’amortissement déterminé (généralement linéaire sur 5 à 10 ans, selon la nature des travaux).
Exemple pratique
Imaginons que vous réalisez des travaux de rénovation de la cuisine de votre bien loué meublé pour un montant de 10.000 €. Si ces travaux consistent uniquement à remplacer les équipements sans modification structurelle, vous pouvez les déduire directement comme charges. Cependant, si vous transformez un grenier en chambre habitable, cette dépense devra être amortie sur plusieurs années.
En résumé
En LMNP, il est essentiel de bien distinguer entre les travaux qui sont directement déductibles comme charges et ceux qui doivent être amortis. Une bonne gestion de ces aspects comptables peut significativement optimiser votre fiscalité et la rentabilité de votre investissement locatif.
Pour toute déclaration ou décision concernant la déduction ou l’amortissement de travaux, il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP, afin d’assurer la conformité et l’optimisation fiscale de vos démarches.
