Structure juridique particulièrement prisée pour la gestion et la détention de biens immobiliers, la Société Civile Immobilière (SCI) facilite l’association de plusieurs personnes dans le but d’acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier de manière optimisée. Voici un aperçu détaillé de la SCI, de sa constitution à son fonctionnement, si vous avez plus de questions, n’hésitez pas à contacter notre expert-comptable SCI pour une création ou un accompagnement personnalisé.
Constitution d’une SCI
Définition
Une SCI est une société civile, ce qui signifie qu’elle n’a pas de but commercial. Son objet social est généralement la détention et la gestion de biens immobiliers. La SCI peut acquérir, gérer, louer, et éventuellement vendre des biens immobiliers, mais elle ne peut pas exercer des activités commerciales régulières, comme l’achat-revente de biens immobiliers à but lucratif.
Création et formalités
La création d’une SCI nécessite la rédaction de statuts. Ceux-ci doivent être rédigés avec soin car ils définissent les règles de fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, ainsi que les modalités de gestion. Les statuts doivent être signés par tous les associés et déposés au greffe du tribunal de commerce, suivi de la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Capital social
Fixé librement par les associés, le capital social peut être composé d’apports en numéraire (argent) ou d’apports en nature (biens immobiliers, meubles) pour lesquels la nomination d’un commissaire aux apports peut être obligatoire. Il n’y a pas de minimum légal, ce qui permet de créer une SCI avec un capital symbolique, bien que, dans la pratique, il soit souvent conseillé d’apporter des fonds suffisants pour assurer la crédibilité et le fonctionnement de la société.
Associés et parts sociales
La SCI doit comporter au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital. Ces parts sociales confèrent des droits aux associés, tels que le droit de vote en assemblée générale et le droit aux bénéfices.
Fonctionnement d’une SCI
Gestion et administration
La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés par les statuts ou par décision des associés. Le gérant est responsable de la gestion courante de la société et peut être un associé ou une personne extérieure. Les pouvoirs du gérant sont définis par les statuts et peuvent être plus ou moins étendus selon les souhaits des associés.
Prises de décision
Les décisions importantes, telles que la modification des statuts, l’acquisition ou la vente de biens immobiliers, ou encore la distribution des bénéfices, sont prises en assemblée générale des associés. Les modalités de convocation, de quorum et de majorité pour ces décisions sont prévues dans les statuts.
Responsabilité des associés
La responsabilité des associés d’une SCI est limitée à leurs apports. En cas de dettes, les créanciers ne peuvent se retourner que contre le patrimoine de la SCI et non contre les biens personnels des associés, sauf en cas de faute de gestion avérée.
Régime fiscal
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part dans la société. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut offrir des avantages fiscaux dans certaines situations, comme la déductibilité des amortissements.
Intérêts de la SCI
Gestion familiale du patrimoine
Afin de gérer un patrimoine immobilier familial, la SCI est choisie pour regrouper les biens immobiliers sous une même structure, facilitant ainsi leur gestion et leur transmission entre les membres de la famille.
Dissociation des actifs immobiliers
Créer une SCI est l’opportunité pour les entreprises de séparer leur patrimoine immobilier de leurs activités opérationnelles. Cette séparation protège les biens immobiliers des risques liés à l’activité commerciale de l’entreprise.
Optimisation successorale
Optimiser la transmission du patrimoine immobilier est l’une des raisons de créer une SCI. Dans ce cas, les parts sociales pourront être transmises progressivement aux héritiers, bénéficiant ainsi d’abattements fiscaux sur les droits de succession.
